低廉な空き家の取引では、価格が800万円以下の物件に対する仲介手数料の上限が税抜き30万円、税込で33万円に設定され、現地調査費用の扱いや買主からの手数料受領が可能となる特例措置、法改正の内容、賃貸取引における報酬や代理報酬の取り扱いなどが特に注目されています。
本記事では、測量と不動産取引をワンストップで提供する私の視点から、制度の全体像と実務上の注意点、具体的な手数料計算例や売主・買主それぞれの影響までわかりやすく解説します。この記事を読めば、低廉な空き家を扱う際の仲介手数料の上限と現地調査費用の扱い、契約時に注意すべき合意手続きについて実務的に理解できます。
この記事で理解できること
- 改正の要点と対象範囲を整理する
- 仲介手数料と現地調査費用の計算方法を把握する
- 売主・買主それぞれの負担と合意の進め方を理解する
- 実務での注意点とチェックリストを押さえる
低廉な空き家と仲介手数料改正
この章では、2024年7月1日施行の法改正が示す基本的な変更点と対象範囲について説明します。具体的には「800万円以下」を対象とした特例の拡充、上限額の引上げ、買主からの受領可否、現地調査費用の取扱いを整理します。
低廉な空き家の定義と対象800万円以下
低廉な空き家の判断基準は「売買の取引価格が800万円以下であること」と明確に定められていますが、実務では単純に価格を確認するだけでは不十分です。まず押さえるべきは、特例適用の可否を左右するのが最終的に合意された売買契約書上の金額である点です。
広告掲載時の価格や初期の希望価格ではなく、値引き交渉を経て確定した契約額を基準に判断するため、媒介段階から価格設定のプロセスを丁寧に記録する必要があります。
また、税抜・税込のどちらを基準にするのかという論点は誤解が生まれやすく、実務上の重要ポイントです。特に地方では税込表示が慣習となっているケースも多く、税抜価格で判定した場合に800万円をわずかに超えてしまう事例も考えられます。こうしたズレを避けるためには、媒介契約書・重要事項説明書のいずれにも税表示の基準と判定方法を明記する運用が望まれます。
さらに今回の改正では、建物の状態や使用履歴は特例判定に影響しません。老朽化が進んでいる物件や長期間放置された空き家であっても、価格が800万円以下なら対象に含まれるため、事業者は現地調査の結果を踏まえて適切な価格根拠を示し、売主・買主双方が納得できる説明を行うことが不可欠となります。
特に修繕費・解体費を含む将来的なコストをどのように査定へ反映させたかを明確化すると、後のトラブルを大幅に減らせます。
実務でよくある問題として、「低廉な空き家に該当するかどうかの説明が媒介段階で行われていなかった」ことによる誤解や不満があります。これを防ぐためには、媒介契約締結時点で対象となる可能性を説明し、必要に応じて特例適用の判断手順を文書化することが最も効果的です。説明の有無をめぐる紛争は意外と多く、事前に合意形成を図る体制づくりが重要となります。
仲介手数料上限は税抜き30万円税込33万円
今回の改正で定められた仲介手数料の上限「税抜30万円（＝税込33万円）」は、低廉な空き家の実務において最も大きなインパクトを与えるポイントです。従来の18万円上限では、現地調査・役所調査・法務書類の確認・境界関連資料の収集など、低価格帯物件でも変わらない実務負担に対して報酬が不足し、特に地方の不動産業者にとって採算が取りづらいという問題がありました。
上限引き上げはこの構造的課題の是正を目的としており、空き家流通の促進という政策意図が反映されています。
ただし、上限額が引き上げられたからといって、上限いっぱいを自動的に請求してよいわけではありません。事業者には「報酬の算定根拠を明確に説明する義務」があり、売主・買主双方に対して、どの業務にどれだけの費用が必要になるのか、内訳を丁寧に提示することが求められます。
特に低価格帯物件では、手数料が取引価格に対して相対的に高く見えやすいため、説明不足は不信感を生みやすく、契約破談の原因にもなりかねません。
また、実務上重要なのが税抜表示と税込表示を必ず併記することです。一般消費者は税込価格で総額判断するケースが多く、税抜30万円と税込33万円の誤認が起きやすいため、見積書・媒介契約書・重要事項説明書のいずれにも両方を明記し、表示方法を統一しておくことがトラブル防止に繋がります。
特に地方や高齢者の取引では税込額のみを理解しているケースも多く、税区分の説明を省くと後の請求時に不満が生じやすくなる点に注意が必要です。
さらに、売主と買主の双方から受領する「双方受領型」の取引では、それぞれの上限額が独立して適用されるわけではない点に留意する必要があります。低廉な空き家の特例では、仲介手数料と現地調査費用等を合わせて30万円（税抜）の枠内であることが原則であるため、双方から受領する場合も合計が枠を超えないよう設計する必要があります。
媒介契約書には「双方から受領する場合の各負担額と総額」を明記し、特に総額が上限を超えないことを確認する条項を入れておくと安全です。
仲介会社としては、上限引き上げによって報酬設計の自由度が高まる一方で、説明責任・透明性・書面化の重要度が従来以上に高まっています。
合理性のない一律上限請求はコンプライアンス上のリスクもあるため、物件ごとの作業内容に応じた報酬設定と、その妥当性を説明する体制づくりがこれまで以上に不可欠です。
特例適用で買主から受領できる点
今回の改正で最も実務的な影響が大きいのが、低廉な空き家に関する仲介手数料を買主からも受領できるようになった点です。従来は売主側のみが負担する運用が一般的であり、買主負担は例外的な扱いでした。
しかし、低価格帯の物件では仲介会社が負担する調査・事務量に対して報酬水準が低く、地域の不動産業者が取り扱いを敬遠する要因にもなっていました。今回の見直しは、業務量に見合った報酬を得やすくすることで、空き家流通を阻害していた構造的な問題を改善しようとするものです。
ただし、買主から報酬を受領できるとはいえ勝手に請求してよいわけではありません。実務では、売主以上に買主側の理解と同意を丁寧に取得する必要があります。特に買主は購入資金計画がシビアになりやすいため、ローン審査への影響、諸費用総額への反映、支払時期などをわかりやすく説明することが欠かせません。買主負担に同意を得られない場合、取引自体が進まなくなることもあるため、早い段階での情報提供が重要です。
支払方法についても、買主の資金状況に応じて柔軟に検討するのが望ましい場面があります。たとえば、決済時一括払い・契約時一部払い・分割払いといった選択肢を提示することで、負担感を軽減しスムーズな取引成立につながります。
また、買主負担が売主の値引き交渉に影響しやすい点も考慮し、価格調整と手数料支払の関係を整理して説明することがトラブル防止に役立ちます。
さらに重要なのが、売主と買主の双方から報酬を受領する「両手取引」となる場合のリスク管理です。双方から報酬を得る以上、利益相反の懸念が強くなるため、説明義務・情報提供の中立性・交渉手続きの透明性が従来以上に問われます。
媒介契約書には受領する手数料の内訳、支払者、支払時期を明記し、双方の署名・押印を確実に取得することが必須です。特に低廉な空き家の取引は費用配分が複雑になりやすいため、書面化の徹底がトラブル防止に最も効果的です。
改正により選択肢は増えましたが、適切な手順を踏まないと紛争リスクも増大します。買主負担を導入する場合は、事前説明・書面化・中立性の確保の3点を鉄則として運用することが求められます。
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低廉な空き家の仲介手数料と費用
この章では、仲介手数料の計算方法（従前の法定上限との比較）と、現地調査費用の上乗せルール、賃貸取引や代理報酬の取り扱いまで実務的に解説します。計算例とチェックポイントを示します。
中半の見出し
仲介手数料と現地調査費用の上乗せ条件
今回の改正によって、不動産会社は仲介手数料とは別に、物件調査に必要となる実費を追加で請求できるようになりました。これにより、従来は報酬に含まれて曖昧になりがちだった「現地調査の実コスト」を、依頼者に対して正確に提示しやすくなっています。ただし、最も重要な原則として、 仲介手数料と現地調査費用を合算しても、税抜30万円を超えて請求することは絶対にできません。 この上限は従来の特例より引き上げられたものの、あくまで“総額”の天井である点に注意が必要です。
【重要ポイント】
現地調査費用は「自由に請求できる追加費用」ではなく、
① 内訳を明確に示すこと
② 必ず事前に書面で合意を得ること
の2点が不可欠です。
たとえば現地調査では、以下のような作業が実務上必要になるケースがあります。
| 調査項目 | 内容の例 |
|---|---|
| 滅失登記の事前確認 | 建物の登記状況が現況と一致しているか確認 |
| 境界確認の簡易調査 | 越境・非越境の初期確認、境界標の有無などをチェック |
| 建物外観調査 | 破損・劣化・雨漏りの疑いなど表面的な点検 |
| 簡易インスペクション | 専門業者による住宅状況の簡易診断 |
| 行政調査の実費 | 用途地域・建築制限等の確認にかかる資料取得費用 |
これらの調査には一定の時間とコストが発生するため、不動産会社としては妥当な範囲で実費を回収できるようになった点はメリットといえます。しかし、依頼者への説明責任は従来以上に重くなります。とくに、 「費用の根拠」「調査項目の必要性」「合算後の総額が30万円以内であること」 を明確に示すことは、後々のトラブル回避に直結します。
実務上の推奨運用
・見積書に各調査項目と単価・実費を具体的に記載する
・調査の必要性と範囲を説明し、依頼者から書面合意を取得する
・追加調査が発生し得る場合は、追加合意の手続きを事前に定める
・契約書・重要事項説明書にも総額の上限（税抜30万円）を明記する
なお、報酬上限や調査費用に関する考え方は、国土交通省が公表している周知資料にも整理されています。報酬の提示や説明を行う際は、必ず公式資料を参照し、依頼者にも提示することで透明性が高まり、信頼感の向上につながります。
ポイント：現地調査費用は「内訳の開示」と「事前合意」がすべて。仲介手数料と合算して税抜30万円以内に収まるよう、証拠資料を残すことが実務上の最重要事項です。
仲介手数料の具体的な計算例
ここでは具体例を用いて従来の法定上限計算法と改正後の特例上限（税抜30万円）を比較します。まず従来の計算方法は、取引額の一部ごとに料率が定められており、200万円以下の部分は5.5％、200万円超400万円以下の部分は4.4％、400万円超の部分は3.3％となります。
このため、たとえば300万円の物件では原則計算で概ね15.4万円（税抜）となる一方、改正後の特例上限は税抜30万円ですから、差額はかなり大きくなります。下表は代表的な価格帯ごとの従来上限と特例上限の比較表です。表は税抜表示で示しています。
| 物件価格 | 従来の上限（税抜） | 特例上限（税抜） | 差額（税抜） |
|---|---|---|---|
| 100万円 | 5万円 | 30万円 | 25万円 |
| 300万円 | 15.4万円 | 30万円 | 14.6万円 |
| 600万円 | 24万円 | 30万円 | 6万円 |
| 800万円 | 30万円 | 30万円 | 0円 |
上表から分かる通り、物件価格が低ければ低いほど特例適用で増額幅が大きくなります。ただし、実務では常に特例上限を請求するべきではなく、作業量・現地状況・再販見込みに応じた適正な金額設定が重要です。
売主や買主へ提示する際は、特例の適用理由、現地調査の具体的作業、見積内訳を丁寧に説明することで合意形成が得やすくなります。また、金融機関のローンや補助金申請等における費用計上の取り扱いについても買主と確認しておくと安心です。
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賃貸仲介や代理報酬の変更点
今回の改正は売買分野だけでなく、賃貸仲介や代理業務に関する報酬規定にも重要な見直しが加えられています。従来の賃貸仲介では、「貸主・借主の双方から受領する仲介手数料の合計は、原則として賃料1か月分以内」という基準が長らく運用されてきました。
しかし、空き家の長期化や流通促進が社会的課題となる中、通常の賃貸物件と同様に扱うことが実務上適切でないケースが増えたことから、“長期空家等に該当する物件” に対して特例的な報酬の上乗せが認められる運用が導入されています。
とくに長期間市場に出回らず、維持管理・再調査・安全確認などの手間が増大する物件については、通常の仲介と比較して明らかに業務負担が大きくなる場合があります。
このため、貸主側から原則上限を超える報酬を受け取ることが可能となり、算定方法によっては「賃料1か月分の2.2倍相当」を目安として提示する例も見られます。これは業務量に応じた適正な対価を確保するための措置であり、物件の実態や調査範囲により、具体的な金額設定は個別判断が必要です。
【長期空家等に関する特例の考え方】
・通常の賃貸仲介と比較して業務量が大きく、追加作業が避けられない
・貸主側が特例適用に同意し、上限超過の合理的理由を説明できる
・受領額が著しく過大とならないよう、算定根拠を明確化する
・報酬はあくまで「妥当性の説明」と「書面合意」が必須
一方、売買の代理業務に関する報酬も改正により位置付けが整理されています。代理は媒介よりも責任範囲が広く、契約締結に直接関与するため、従来から媒介報酬基準とは区別されるべきとされてきました。今回の整理では、「媒介報酬の2倍を代理報酬の算定基準とする」という従来の考え方が改めて明確化され、代理業務の負担に応じて適切な報酬設定を行う指針が示されています。
ただし、代理報酬は一律に2倍が認められるわけではなく、物件調査の範囲、契約交渉の度合い、リスク負担の大きさなどの実務内容を踏まえた上で、個別に妥当性を判断する必要があります。過剰な請求と見なされないためにも、依頼者に対して業務内容と根拠の説明を丁寧に行うことが重要です。
実務で必要な対応
・報酬の上限を超える場合は必ず事前に書面で合意を取得する
・費用の内訳を提示し、追加業務が発生する場合の対応方法を明示する
・地域慣行と消費者保護の双方を踏まえ、透明性の高い説明を行う
・代理報酬は業務範囲に応じて個別に判断し、合理性を示せる資料を残す
これらの改正内容は、不動産取引の多様化に対応し、業務量に応じた適正な報酬体系を整備するためのものです。賃貸仲介でも売買代理でも、重要なのは「根拠の明示」「書面合意」「妥当性の説明」という3つの基本原則であり、これを徹底することで依頼者とのトラブル防止にもつながります。
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低廉な空き家仲介手数料の影響
この章は、改正が地域不動産市場、事業者の参入、売主買主の意思決定に与える影響を実務的視点で整理します。施行後の運用で気をつけるべき合意形成やトラブル防止策も提示します。
後半の見出し
不動産業者の取組と空き家流通促進
2024年7月の改正により、低廉な空き家に対する仲介手数料上限が引き上げられたことは、不動産業者にとって事業採算改善の大きな追い風となります。従来、低価格物件では仲介手数料が十分に確保できず、地方の中小業者が積極的に物件を取り扱うインセンティブが低かった現状がありました。
上限引き上げにより、現地調査、簡易リノベーション、補助金申請支援など、付加価値のあるサービスを含めた事業計画を立てやすくなり、結果として空き家の流通促進や利活用の活性化につながる可能性が高まります。
業者が取り組むべき具体的施策としては、次の3つの視点が重要です。
① 事前現地調査体制の整備
- 測量や境界確認を含む簡易インスペクションの導入
- 建物の老朽度や瑕疵の可視化のための写真・動画記録
- 物件情報をデジタル化して情報共有し、現場確認と報告書作成を効率化
② 再販・賃貸まで見据えた利活用支援体制
- 小規模リノベーションや耐震補強の提案
- 国や自治体の補助金・改修支援制度との連携
- 賃貸・売買双方での収益シミュレーションや利回り計算の提供
③ 費用・報酬の透明性確保
- 仲介手数料、現地調査費、改修費など内訳を明確化した見積書の標準化
- 顧客への説明用チェックリストを作成し、書面での合意を徹底
- 社内コンプライアンス体制を整備し、過剰請求や利益相反を防止
加えて、自治体や国の空き家対策プログラム（補助金、技術支援、利活用モデル事業など）と連携することで、業者側の事業化ハードルを下げることが可能です。こうした制度を活用すれば、低廉な空き家でも再生・利活用の実行可能性が高まり、地域社会全体の空き家流通活性化にも寄与します。
補足: 国や自治体が実施する補助金・改修支援制度を活用することで、仲介業者だけでなく所有者にとっても初期投資や手間の負担が軽減され、物件再生の可能性が飛躍的に向上します。
売主・買主にとっての負担増と注意点
2024年7月の改正により、低廉な空き家に適用される仲介手数料上限が引き上げられたことは、売主・買主双方にとって費用負担の増加を意味する重要な変更点です。
特に取引価格が低廉な物件では、手数料の金額が売買価格に対する割合として高くなるため、買主の資金計画や売主の実質受取額に直接的な影響を及ぼします。そのため、契約前の段階で費用負担の分配を明確化することが不可欠です。
まず、媒介契約書および売買契約書には、仲介手数料、現地調査費用、登記費用など各種費用の負担者、金額、支払時期を具体的に記載する必要があります。
これにより、買主のローン審査時の資金計画に誤解が生じず、売主も手取り額を正確に把握した上で交渉が可能となります。特に現地調査費用の上乗せや、消費税の扱い（税抜・税込）についても明確にしておくことで、取引後のトラブルを防ぐことができます。
【具体的に契約書に記載すべき項目例】
- 仲介手数料の総額（税抜・税込）とその算定根拠
- 現地調査費用・書類調査費用の内訳と合計額
- 支払者（売主・買主）ごとの負担割合
- 支払期日・分割払いの可否
- 領収書の発行方法および証憑管理の方法
- 支払遅延時の対応（担保設定や契約解除条件など）
また、売主・買主双方から仲介手数料を受領する「両手取引」や、現地調査費用を上乗せする場合は、利益相反の観点からも注意が必要です。媒介契約書に双方から受領する旨を明記し、事前に書面で同意を得ることで、後日の紛争リスクを大幅に低減できます。
さらに、消費者保護の観点からは、口頭だけでの説明では不十分です。契約締結前に書面で費用内訳・支払条件・税扱いを明確化し、双方が内容を理解した上で署名する運用が推奨されます。これにより、説明不足を理由とした紛争やクレームを未然に防止し、取引の透明性を高めることができます。
注意: 上記の例示や数値はあくまで一般的な目安です。最新かつ正確な制度内容は国土交通省の公式情報を必ず参照し、最終的な判断や契約内容の決定は公認会計士、司法書士、弁護士などの専門家に相談してください。
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実務でのトラブル防止チェックリスト
実務上のトラブルを防止するために、媒介契約や重要事項説明で確認すべき項目をチェックリスト形式で整理します。以下の項目を標準の確認項目として運用することで、説明不足や合意不履行によるクレームを減らせます。
- 報酬の総額（仲介手数料＋現地調査費用の合算）と税区分の明示
- 支払者の明確化（売主／買主どちらが支払うか）
- 支払時期と分割の可否、振込先口座の確認
- 現地調査の内訳（作業項目と実費）と見積書の提示
- 報酬上限（税抜30万円）に達した場合の取り扱い
- 代理や賃貸に関する特例適用の有無とその根拠
- 合意の証拠（署名・日付入りの書面保存）
- 領収書の発行方法と保存期間
- 説明時に使用した資料（写真・調査報告書）の保存と交付
- 紛争発生時の対応フロー（窓口、第三者機関の案内）
これらは契約前チェックポイントとして媒介契約書に組み込み、署名・押印を必須項目にすることを推奨します。文書化することで説明責任を果たし、将来的な紛争を予防できます。
まとめ：低廉な空き家と仲介手数料の改正ポイント
2024年7月1日に施行された改正法により、低廉な空き家（売買価格800万円以下）に適用される仲介手数料の上限は、従来の税抜き18万円から税抜き30万円（税込33万円）へと引き上げられました。この改正により、現地調査費用の上乗せや買主からの受領も認められるようになり、低価格帯物件であっても媒介業務にかかる実務コストを適正に反映できるようになっています。
実務上の重要ポイントは、まず報酬の合意と明確化です。媒介契約書や重要事項説明書において、仲介手数料の税抜・税込額、現地調査費用の内訳、支払者（売主・買主）および支払タイミングを正確に明記し、双方の署名・押印による文書合意を取得することが不可欠です。
特に低価格帯の物件では手数料が取引価格に対して高い割合になるため、費用負担の説明や資金計画への影響について丁寧に情報提供することが、トラブル防止の観点から非常に重要です。
また、媒介業者は単に法定上限に従うだけでなく、透明性のある見積提示や内訳の開示を徹底する必要があります。現地調査や測量、書類照会、リノベーション提案など、実務にかかる付加業務についても、事前に費用の合理性を示す資料を依頼者に提示することが信頼獲得につながります。
制度改正の目的は、地方の低廉な空き家流通を促進し、物件再生や利活用の道筋を作ることです。しかし、費用説明不足や合意不履行はトラブルの温床となり得ます。そのため、媒介契約書と重要事項説明書に加え、必要に応じて見積書や合意書を組み合わせることで、当事者間の理解を確実にしておくことが望ましいです。
最後に、制度内容や上限金額の正確な確認は、必ず国土交通省などの公式情報を参照してください。判断に迷った場合や複雑なケースでは、司法書士、弁護士、公認会計士などの専門家に相談することが推奨されます。
これにより、法令遵守と消費者保護の両立を図りながら、低廉な空き家の円滑な流通を実現することが可能となります。
参考・内部関連記事: 相続で困る田舎の土地放棄の知恵袋
